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律师介绍

李文谦 李文谦律师,北京蓝秦律师事务所主任、创始合伙人律师,著名的行政诉讼专家、国内顶尖的征地律师。其所代理的廖明耀房屋强拆纠纷案件被评为全国十大征地拆迁典型案件,在征地拆迁领域享有良好声誉,以胜诉率和结案率久负盛名。... 详细>>

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律师姓名:李文谦律师

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法律法规

答疑:安置房虽未取得,但房屋买卖合同仍有效

昨天,有拆迁户朋友在公众号后台私信留言,“拆迁得到了3套安置房,想变现卖掉一套,现在房屋还没下来,找到了买家,双方签的买卖合同是否有效?”今天我们就来解答下这位朋友的疑问。

其实,这个问题涉及到合同效力与合同履行的问题,二者要严格区分,不能混为一谈。

什么样的合同是有效的呢?

《民法总则》、《合同法》对此进行了明确规定。

1.同时符合下列条件为有效合同:
(1)合同双方具有完全的民事行为能力

(2)合同双方意思表示真实

(3)合同不违反法律、行政法规的强制性规定

(4)合同不违背公序良俗
2.存在下列情形合同无效:

(1)无民事行为能力人签订的合同

(2)双方以虚假的意思表示签订的合同

(3)合同违反法律、行政法规的强制性规定

(4)合同违背公序良俗

(5)合同双方恶意串通,损害他人合法权益

3.存在下列情形合同可撤销:

(1)签订合同时存在重大误解

(2)签订合同时受到欺诈

(3)签订合同时受到胁迫

(4)乘人之危签订合同

此外,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

根据该条可知,出卖人即使没有取得安置房的所有权,其签订的房屋买卖合同也不因此而被认定无效。

因此,对于房屋买卖合同效力的认定,应严格遵循《民法总则》、《合同法》的规定,除非存在法律规定无效的情形,否则,一般都会认定是有效合同。

至于合同能否履行、如何履行,是另外的问题,即使合同无法履行,也不影响合同的效力。如果对合同履行产生争议,可以依照合同约定或者法律规定协商解决,也可以向法院提起合同纠纷诉讼。

在此,也要提醒买受人,签订合同时要权衡风险,避免不必要的损失。

 



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