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律师介绍

李文谦 李文谦律师,北京蓝秦律师事务所主任、创始合伙人律师,著名的行政诉讼专家、国内顶尖的征地律师。其所代理的廖明耀房屋强拆纠纷案件被评为全国十大征地拆迁典型案件,在征地拆迁领域享有良好声誉,以胜诉率和结案率久负盛名。... 详细>>

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律师姓名:李文谦律师

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法律法规

最高法:农村房屋买卖,宅基地视为一并出卖!

在农村,因为部分人长期在城里工作,可能会将房屋卖给他人。作为出卖房屋的村民,一定要知道,房屋一旦卖出去,房屋占用的宅基地也是一并卖出的。在下面这个典型案例中,最高法院就明确了这点。

一、案例简介

广西的蒋某,1985年在桂林某村盖了3间房屋。1994年,蒋某将3间农村房屋出借给王某使用。1995年蒋某夫妻将房屋卖给了王某。1997年蒋某就农村房屋办理了《集体土地使用证》,证载内容表明,土地使用者系蒋某。

2000年,蒋某在农村的房屋面临拆迁,在拆迁补偿的过程中,王某认为房屋已被其购买,拆迁方应当对其进行安置补偿。但是蒋某认为房屋并未真正卖给王某,因为《集体土地使用证》上的名字仍然是她的名字,她才是真正的被拆迁人,拆迁方应当对其进行补偿。后来,蒋某与王某就房屋买卖关系是否成立起诉到法院,法院判决双方之间的房屋买卖关系成立。随后当地县政府将房屋所占土地确权给了王某。蒋某不服,将当地县政府起诉到法院。一审和二审均未支持蒋某诉求,蒋某向最高院申请再审。

二、法律分析

根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。”可知,村民之间出卖宅基地上房屋,相应宅基地是一并出卖的。本案中,根据已经生效的判决可知,蒋某与王某之间的房屋买卖关系成立。那么,房屋所占土地也就一并出卖给了王某。

三、法院审理

最高院认为,本案系同一农村村民之间的宅基地上房屋买卖,应视为宅基地一并出卖。县政府将三间房屋所占的土地使用权确权给王某所有,未违反法律规定。

裁定如下:驳回再审申请人蒋某的再审申请。

四、案例总结

本案中,蒋某1995年将房屋卖给了王某,当时她应该没有预料到房屋会被拆迁。后来遇到房屋拆迁时,其拿出《集体土地使用证》主张安置补偿。从整个过程来看,尽管其取得了土地使用证,也是无法获得安置补偿的。因为,她在将房屋卖出去的那一刻,她已经对相应的宅基地失去了使用权。

在此,蓝秦律师团提醒各位农民朋友,如果您打算将农村房屋卖出的,就要明白房屋一旦卖出,相应宅基地也视为一并出卖的,日后是无法就这部分宅基地主张拆迁补偿的,也不能再申请宅基地。在宅基地逐渐变少的情况下,农民朋友一定要谨慎出卖宅基地房屋。



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